최근 서울시 청년안심주택에서 전세사기 피해가 확산해, 피해자들이 고통받고 있다 (그래픽=클립아트코리아)

[위즈경제] 이수아 기자 =서울시가 청년 주거 문제의 해결책으로 내놓은 ‘청년안심주택’조차 전세사기 피해를 피하지 못하면서 청년층 사이에 전세사기 불안이 확산하고 있다.

잠실동 센트럴파크(134가구), 사당동 코브(85가구) 등 서울 전역에서 총 287가구가 전세사기 피해를  것으로 나타났다. 계약서에는 보증보험 가입 사실이 명시돼 있었지만 실제로는 보험에 가입되지 않았고, ‘등기 후 근저당 예정’이라는 설명과 달리 등기 이틀 전에 근저당이 설정되는 등 관리 부실이 드러났다.

전세사기가 발생하면 피해를 고스란히 떠안는 것은 임차인이다. 특히 사회 초년생인 청년 세대는 손에 잡아보지도 못한 수천만 원의 전세보증금으로 인해 빚더미에 앉게 된다. ‘청년 맞춤형 주거정책’이라는 이름 아래 공급된 공공지원 주택에서도 피해가 속출하면서, 국가가 보호망이 되지 못하고 있다는 비판이 이어진다.

◇ 전세사기 3만3천 건 돌파… ‘무자본 갭투기·선순위 근저당’이 전체 피해 90%

국토교통부가 지난 7월 30일 기준으로 2일 발표한 ‘전세사기 피해자 결정 현황’에 따르면, 전세사기 특별법 요건을 충족한 피해는 총 3만 3,135건에 달했다. 피해자의 75.55%는 40세 미만으로, 사실상 전세사기의 최대 피해자는 청년층이다.

피해 지역은 수도권에 집중됐다. 서울이 9,274건으로 가장 많았고, 경기(7,246건), 인천(3,468건)이 뒤를 이었다. 지방 중에서는 대전(3,807건), 부산(3,597건) 순으로 피해가 발생했다.

피해가 집중된 주택 유형은 다세대주택(29.8%)이 가장 많았고, 이어 오피스텔(20.8%), 다가구주택(17.9%) 순으로 나타났다. 아파트(14.0%)에서도 적지 않은 피해가 발생했다. 피해 보증금은 3억 원 이하가 97.5%에 달했다. 특히 보증금 1억~2억 원대 계약이 전형적인 피해 유형으로 지목된다.

전세사기의 수법은 갈수록 교묘해지고 있다. 국토부가 6월에 발표한 ‘전세사기 피해 실태조사 결과’에 따르면, 전체 피해 유형 중 약 48%인 1만 3,679건이 ‘무자본 갭투기 및 동시진행’ 방식으로 발생했다. 이는 자금 여력 없는 임대인이 다수의 주택을 동시에 매입하고 임대차 계약을 체결하는 방식이다.

또한 공동담보 및 선순위 근저당 설정으로 인한 경매·공매 미배당 사례가 43%(1만 2,338건)를 차지했으며, 신탁회사 동의 없는 무권임대차 계약(5%), 근저당 말소 및 보증 미이행(3.9%), 계약 직후 근저당 설정(0.1%) 등도 전세사기의 수법으로 확인됐다.

◇ 1,924호 매입했지만… 피해자 수 3만, 속도도 범위도 턱없이 부족

정부는 특별법 시행과 함께 피해자 구제를 위한 다양한 정책을 도입했다. LH는 경·공매로 낙찰받은 피해 주택을 매입한 뒤, 전세보증금을 임대료로 전환하고 최장 10년간 거주를 보장하고 있다. 신탁회사 동의 없이 체결된 무효 계약으로 퇴거 위기에 놓인 임차인에게는 대체 공공임대주택을 제공하고 있다.

전세사기 특별법 개정으로 법 유효기간은 기존 2025년 5월 31일에서 2027년 5월 31일로 2년 연장됐다. 이에 임차인은 유효기간 만료 전까지 특별법에 따른 피해자 결정 신청이 가능하며, 피해자로 결정된 임차인은 주거, 금융, 경·공매 특례 등 다방면의 지원을 받을 수 있다.

8월 26일 기준, 정부가 매입한 피해 주택은 총 1,924호다. 최초 1,000호 매입까지는 517일이 걸렸지만 이후 924호는 63일 만에 매입되며 속도가 빨라졌다. 

하지만 여전히 피해자들은 허술한 제도 설계와 사후 관리 부실로 고통을 호소하고 있다. 보증보험 미가입 확인이 어려운 구조, 근저당 설정 정보를 실시간으로 확인할 수 없는 시스템, 공공 매입의 속도 및 적용 한계 등은 피해자 보호망으로는 턱없이 부족하다는 지적이다.

신탁사기 피해 주택 당사자인 정태운 대구 전세사기 피해자 대책위원장은 “신탁 피해자는 법적으로 대항력이 없어 법원 판결 후 집행관이 출입문을 강제로 개방하는 장면까지 지켜봤다”고 전했다. 그는 신탁회사의 동의 없이 체결된 임대차 계약은 무효로 간주하기 때문에, 피해자임에도 불구하고 ‘무단점유자’로 퇴거 압박을 받는다고 지적했다.

또 다른 문제는 피해자임이 명백한 상황에서도 ‘전세사기 특별법상 피해자’로 인정받지 못하는 사례가 여전히 발생하고 있다는 점이다. 같은 건물, 같은 임대인, 같은 계약 구조임에도 일부 세입자만 피해자로 결정되는 일이 반복되고 있다. 

실제로 피해자 결정 기준은 계약 시점, 임대인 명의, 근저당 설정 여부 등 복잡한 요건을 충족해야 해야 하기 때문에, 극히 일부 조건이 다르다는 이유로 피해자에서 제외되는 경우가 존재한다. 이에 대해 피해자들은 “서류 요건 하나 차이로 피해자와 무자격자로 나뉘는 것이야말로 제도적 폭력”이라고 입을 모은다.

전세사기는 한두 명의 임대인의 탐욕으로만 벌어지지 않는다. 이를 가능하게 한 것은 정부의 느슨한 감시, 제도의 구조적 허점, 시장의 침묵이다. 피해자는 3만 명을 넘었고, 그중 다수가 청년이라는 사실은 곧 이 사기가 미래를 향한 범죄였음을 방증한다.

전세사기 특별법이 마련됐고, 공공의 개입이 강화됐지만, 피해자들의 삶은 여전히 그 제도 밖에 있다. 정부가 “청년 주거 안정”을 말할 자격이 있는가. 지금의 질문은 거기에서 시작해야 한다.

[피해자를 위한 나라는 없다]는 위즈경제가 진행하는 장기 심층취재 시리즈입니다. 불법사금융, 전세사기, 보이스피싱 등 점점 더 정교해지고 악질적으로 변하는 범죄들과 사회적 부조리 속에서 수많은 시민들이 일상과 삶을 송두리째 빼앗기고 있습니다. 그러나 이들 피해자에게 돌아오는 것은 실효성 없는 제도와 소극적인 보호뿐입니다. 

가해자는 진화하고 있지만, 법과 제도는 여전히 느리고, 그 책임은 여전히 남의 일입니다. 왜 피해자만이 끝까지 남아서 홀로 그 큰 무게를 감당해야 할까요? 

이에 본지는 반복되는 피해의 이면에 있는 구조적 문제를 짚고, 피해자가 사회에서 더 이상 '관리 대상'이나 '부주의한 개인'으로 낙인 찍히지 않도록 목소리를 모으고자 합니다.(편집자주)