(출처 = 클립아트코리아)

[위즈경제] 김영진 기자 = 그간 우리나라의 부동산 시장은 여러가지 풍파를 겪었습니다. 정부 정책과 시황, 금리 등에 따라 부동산 가격은 오르락내리락하면서 많은 이들의 고민거리를 낳았는데요.

2024년에도 국내 부동산 시장은 쉽지 않을 것으로 보입니다. 하나금융경영연구소(이하 ‘연구소’)는 지난 4일, ‘2024년 부동산 10대 이슈’를 통해 올해 부동산 시장의 키워드를 ‘Reposition’으로 설정했습니다.

“수익감소와 리스크 증가의 이중고 속, 사업전략을 되짚고 개선하는 한 해”가 될 것이라며, 부동산 시장을 둘러싼 전략 전반에 변화(Reposition)를 줘야 한다는 겁니다.

연구소는 올해 부동산 업계가 겹겹이 쌓인 어려움을 겪을 것으로 전망했습니다.

최근 금리 인하에 대한 기대감이 시장에 감돌고 있긴 하나, 장기간 이어진 고금리에 대한 부담은 여전히 적체되어 있고, 대출규제와 불안심리 등으로 인해 주택 매입수요는 둔화되고 있습니다.

국토교통부의 ‘2023년 11월 주택 통계 발표’에 따르면, 11월 주택매매거래량은 45,415건으로 10월 대비 5.0% 줄어든 것으로 나타났습니다.

11월말 기준, 전국의 미분양 주택은 총 57,925호를 기록했는데요. 뿐만 아니라, 수급불균형과 수익률의 부진으로 상업용부동산 거래도 위축되며 부동산 시장 전반으로 투자수요가 위축되었습니다.

연구소는 “2023년부터 개발(시행), 건설(시공), 금융(PF 및 담보대출), 운용(펀드 및 리츠) 등 부동산업계 전반에서 업황 악화 우려가 확산중인 가운데 2024년에는 매출 감소와 자산 부실화가 보다 본격화될 것”으로 전망했습니다. 그러면서, 부동산 시장이 사업영역, 상품구조, 의사결정 등 사업전략을 재검토해 이를 수정 및 개선할 필요가 있다고 제언했는데요.

첫 번째 키워드는 ‘Rate and Recession’, 금리와 불황입니다. 중앙은행의 기준금리가 부동산 시장에 미치는 파급력은 상당합니다.

미국의 연방준비제도가 금리 인하의 가능성을 시사하면서 부동산 시장은 촉각을 곤두세우고 있는데요. 연구소는 금리 인하에 대한 기대감이 점차 증가하겠지만, 경기 부진 우려도 공존하고 있다고 지적했습니다.

가계부채, 저출산 고령화, 지정학적 불안, 공급망 우려 등 인플레이션을 고착화시키는 요인이 여전하기 때문입니다. 2024년에 금리와 경기 부진에 대한 우려가 어느 방향으로 흘러가느냐에 따라 부동산 시장의 투자심리가 움직일 것으로 보입니다.

두 번째 키워드, ‘Expanded Decoupling’ 양극화가 심화되는 겁니다. 수도권에 부동산 수요가 몰리면서, 국내 부동산 시장은 불균형한 상태를 유지하고 있습니다. 2023년에 다소 반등한 부동산 시장 속에서도 사람들은 수도권의 주택을 구매하고자 했는데요. 연구소는 소비자의 가격 민감도가 증가하고, 가격에 대한 불안심리가 확대되는 등으로 인해 수도권 내에서도 수요가 차별화될 것으로 전망했습니다.

그러면서, 일자리 지역에 대한 접근성에 따라 수도권 내 시황이 변화할 것으로 짚었습니다.

세 번째 키워드는 ‘Price of Top Apartment’입니다. 최근 부동산 시장에서는 압구정, 반포, 성수, 여의도 등 서울 주요 지역에서의 정비 사업이 추진되고 있습니다.

이 지역에서 재건축에 들어가는 아파트는 직전 최고가를 돌파하는 등, 분양가 상승에 대한 기대감이 감돌고 있는데요. 연구소는 “공사비 등 원가 상승으로 향후 서울 핵심지역 분양 단지의 분양가격은 크게 오를 것으로 예상한다”며, “특히, 초고층으로 개발하는 압구정 단지의 경우 입지 상징성으로 서울시 아파트 최고가를 기록할 것으로 예상한다”고 전했습니다.

네 번째 키워드, ‘Office Only’으로 상업용 부동산에 대한 투자는 오피스로 몰릴 것이란 설명입니다. 주택 대비 상업용 부동산 거래는 더욱 위축되어 있는 듯합니다.

물류센터, 지식산업센터, 오피스텔은 공급 과잉 상태가 지속되고 있으며, 특히 개인이 주로 투자하는 오피스텔은 수익률이 하락하면서 투자가 급격히 줄어들었습니다.

반면, 오피스와 데이터센터는 수요가 풍부해 2024년에도 성장세가 지속될 것으로 보입니다.

다섯 번째 키워드는 ‘Sightseeing than shopping’입니다. 연구소는 위드코로나 효과는 쇼핑보다 여행 쪽에서 뚜렷하게 일어나고 있다고 설명했습니다.

코로나19 시기 억눌렸던 소비심리가 위드코로나 이후 보복여행으로 발생한 반면, 리테일 같은 소매업체는 부진을 겪고 있습니다. 이커머스 업체가 온라인 쇼핑을 시장으로 규모를 확대하면서, 오프라인 상권이 어려움에 처했기 때문입니다.

여섯 번째 키워드, ‘Into the Big’입니다. 대형 시공사로 수주가 계속해서 쏠리는 가운데, 중소 및 PF과부담 업체의 부실화 우려가 확산하고 있다는 건데요. 특히, 부동산 PF 시장은 언제 터질지 모르는 시한폭탄과도 같습니다.

국내에서 시공 순위 16위에 달하는 태영건설이 2조 원이 넘는 채무를 해결하지 못하고 워크아웃을 신청한 게 도화선이라는 이야기도 있는데요.

상황이 이렇다 보니, 자금력과 신용도가 상대적으로 우수한 대형 시공사로 건설을 맡기는 상황이 지속되고 있다는 뜻입니다.

일곱 번째 키워드는 부동산 정책, ‘Targeted policy’입니다.

2023년 정부의 부동산 정책이 규제 완화, 특례보금자리론, 전세시장 안정화 등 시장 연착륙에 주력했다면, 2024년에는 저출산 대응, 신도시 정비, 지역개발 등으로 정책의 목표가 이동할 것이란 설명입니다.

PF 시장의 우려를 종식시키기 위해 노력하는 건 물론, 저출산 극복 및 청년 주거 지원 등의 정책이 이미 예정되어 있습니다.

대표적인 예가 신생아특례대출과 청년주택드림청약통장입니다. 올해부터 시행되는 신생아특례대출의 경우 신생아 출산 가구에게 최대 5억 원 한도에서 1.6~3.3%의 저금리로 대출을 제공하며, 청년주택드림청약통장은 1년 이상 가입한 청년들에게 최저 2.2%의 금리로 주택담보대출을 지원합니다. 이외에도 국토교통부는 촘촘한 주거 안전망을 구축하기 위해 2024년도 예산안 중 가장 많은 비중(39.5조 원)을 할애하겠다는 입장입니다.

여덟 번째 키워드는 ‘Increasing Distressed Assets’입니다. 이는 채권과 관련이 깊은 부분인데요. 연구소는 “대손충당/상각, NPL펀드 등 금융시장의 대응 조치가 진행되며 2024년 부실채권 규모가 확대될 전망”이라고 전했습니다.

여기서 대손충당/상각은 은행이 향후 입을 손실에 미리 대비하는 방법이며, NPL(Non Performing Loan)은 부동산담보대출의 대출이자가 3개월 이상 연체된 무수익 여신을 뜻합니다. 이른바 부실채권이라고 볼 수 있습니다.

구소는 금융업권이 손실에 대비한 대출채권을 적극 매각할 것으로 예상했으며, 정부가 부동산PF에 대한 선별적인 지원 필요성을 제기해 회생이 어려운 사업장이 NPL로 전환되는 경우가 늘어날 것으로 전망했습니다.

아홉 번째는 해외 부동산 시장의 문제를 일컫는 ‘Overseas Capital call’입니다. 해외 상업용 부동산은 유동성이 줄어들면서 차환(refinancing) 이슈가 지속되고 있고, 올해에도 미국과 유럽 자산의 차환이 이루어지며 국내 투자기관의 자금부담이 이어질 것이란 예상입니다.

투자 심리가 얼어붙어 유동성이 위축된 시장에서, 채권을 새로 발행해 돈을 갚는 차환 행위 자체가 어려워진 겁니다. 해외 금융기관이 부동산 대출조건을 강화하면서 국내 투자기관은 차환을 위해 추가자금을 투입하는 게 부담스러워진 겁니다.

마지막 키워드는 ‘Nations of high household debt’입니다. 부동산 시장과 단단하게 엮여 있는 ‘가계부채’ 문제입니다

 지난해엔 우리나라 뿐만 아니라 글로벌 주택가격 상승세가 둔화된 가운데, 가계부채 부담이 큰 일부 국가에서는 오히려 하락세가 나타났습니다.

네덜란드, 영국, 룩셈부르크, 뉴질랜드, 독일 등이 있는데요. 연구소는 이들 나라가 보유하고 있는 가계부채부담에도 불구하고, 경제성장세가 이어지고 있다면 부동산의 가격이 급격하게 조정될 가능성은 적다고 전망했습니다.

특히, “가계부채 규모에 관계 없이 경제성장률과 주택가격 상승률은 상호 비례하는 경향이 있다”며, “가계부채 부담이라는 제약 조건 하에서 거시경제 활력과 시장 수급 여건을 어떻게 관리하는가에 따라 부동산 시장의 흐름이 달라질 전망”이라고 전했습니다.