(출처=클립아트코리아)

[위즈경제] 류으뜸 기자 = 최근 깡통전세가 기승을 부리는 가운데 정부가 깡통전세를 막기 위해 일부개정법률안 등을 입법 예고했습니다. 

깡통전세는 전세가율(매매가 대비 전셋값 비율)이 집값의 80% 이상인 경우를 말합니다. 즉 부채

로만 이뤄진 집으로 집주인이 부채를 상환하지 못하면 세입자는 임대차계약 만료 시 전세보증금

을 돌려받지 못할 가능성이 높습니다. 

전세제도 관련 보증금 편취 등 사기범죄는 기본권인 주거권을 침해하고 사실상 파해자의 전 재산

을 잃게 한다는 점에서 중대한 악성범죄라 할 수 있습니다.

2017년 4월부터 약 3년 간 피해를 본 사람만 136명, 피해금액은 298억원에 달합니다.

최근 집값과 전셋값이 하락하면서 세입자에게 보증금을 돌려주지 못하는 ‘깡통전세’ 우려는 갈수

록 커져가고 있습니다. 

21일 한국부동산원이 부동산테크를 통해 공개한 ‘임대차시장 사이렌’에 따르면 지난달 전국 아파

트 전세가율은 75.4%로 올해 9월(75.2%)보다 0.2p 상승했습니다. 수도권과 서울의 아파트 평균 

전세가율은 70.6%와 63.5%로 모두 전월보다 올랐습니다.빌라로 대표되는 전국의 연립∙다세대 

전세가율도 지난달 82.2%로 80%를 여전히 웃돌았습니다. 

전세가율은 매매가 대비 전세가 비율로, 이 비율이 높아 전세가가 매매가에 육박하거나 추월하면 

세입자가 집주인으로부터 보증금을 떼일 위험이 커집니다. 

#깡통전세 막기 위해 대책 마련한 정부

이에 정부는 ‘주택임대차보호법’ 일부개정법률안 및 시행령 일부개정령안을 입법 예고하고, 주택임대차표준계약서를 개정한다고 21일 밝혔습니다. 입법 예고 후 법제처 심사와 차관∙국무회의를 거쳐 내년 초 법률안을 국회에 제출하고 시행령을 공포∙시행할 예정입니다.

현행법상 임차인은 임대인의 동의를 받아 선순위보증금 등 임대차정보를 요청할 수 있지만 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없었습니다. 정부는 주택임대차보호법에 임차인이 임대인에게 선순위보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있다는 것을 문언상 분명히 하고, 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화했습니다.

임차인이 계약 체결 전에 임대인에게 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 체납정보 확인권도 신설합니다. 임대인이 계약 전 체납한 세금이 있는 경우 국가의 조세채권은 임차인의 보증금반환채권에 우선하는데, 지금까지 임차인은 임대인이 알려주지 않는 이상 세금체납여부를 알 수가 없었습니다.

정부는 각 권역별로 소액임차인의 범위를 일괄 1500만 원 상향하고 최우선 변제 금액을 일괄하여 500만 원 올렸습니다. 이에 따라 서울시에서 최우선변제 대상이 되는 전세보증금은 1억5000만원 이하에서 1억 6500만원 이하로 확대됩니다. 최우선변제금도 5000만원에서 5500만원으로 올라갑니다. 

정부는 임대임의 담보권 설정금지 특약을 신설 등 주택임대차표준계약서도 개정합니다. 현행법상 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)를 마친 다음 날 발생하는데 일부 임대인이 이를 악용해 계약 후 전입신고 하는 날 사이에 저당권을 설정해 임차인이 보증금을 회수하지 못한 사례가 많았습니다. 

정부는 주택임대차표준계약서를 개정해 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 위반시 임차인에게 해체 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시한 특약사항을 추가했습니다.

관리비 항목도 신설합니다. 정부는 계약 체결 전 주택임대차표준계약서에 관리비 기재란을 신설해 계약 체결 전에 관리비에 관해 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도해 사전에 관리비 관련 분쟁을 예방할 계획입니다.

또 관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록 하기 위해 50가구 이상 공동주택에는 관리비 항목을 포함한 장부를 작성하고, 관련 서류를 보관할 수 있도록 의무화할 방침입니다.